Kamulaştırma Nedir? Süreç, Dava Türleri ve Malikin Hakları Rehberi

Kamulaştırma, tek bir idari işlem değil; kamu yararı kararından başlayıp satın alma usulünün tüketilmesi, uzlaşılamaması hâlinde adli yargıda bedel tespiti ve tescil davasının açılması ve eş zamanlı olarak idari yargıda işlemin denetlenmesini kapsayan çok aşamalı bir süreçtir. Bu rehberde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde sürecin nasıl işlediği, malik ve idarenin başvurabileceği dava türleri, süreler ve dikkat edilmesi gereken risk alanları güncel Yargıtay, Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararlarıyla açıklanmaktadır.

Kamulaştırma nedir?

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyette bulunan bir taşınmazın bedeli ödenmek suretiyle kamu mülkiyetine geçirilmesini sağlayan anayasal bir yetkidir. Anayasa Mahkemesi’nin 17.04.2024 tarihli, B. No: 2020/26382 sayılı kararında bu husus şöyle özetlenmiştir:

“Devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından yapılabilmesi, kamu yararının bulunması, kamulaştırma kararına ilişkin kanunda gösterilen esas ve usullere uyulması, gerçek karşılığın kural olarak peşin ve nakden ödenmesi kamulaştırmanın anayasal ögeleridir.”

Aynı kararda, gerçek karşılığın peşin ödenmesinin “Anayasa’nın 46. maddesiyle maliklerin lehine olarak getirilen özel bir güvence mahiyetinde” olduğu vurgulanmıştır. Kamulaştırma sıkı şekil kurallarına tabidir: Danıştay 6. Dairesi’nin 30.01.2007 tarihli, E. 2004/718, K. 2007/454 sayılı kararında belirtildiği üzere, “kamulaştırma işleminin nasıl tamamlanacağı sıkı şekil kurallarına bağlanmıştır.”

Kamulaştırma süreci nasıl işler? Aşama aşama

Kamulaştırma, kamu yararı kararından adli tescile uzanan ve her bir aşaması bir öncekine bağlı olan zincirleme bir süreçtir.

1. Kamu yararı kararı ve ödenek temini

Sürecin ilk adımı, kamulaştırmayı yapacak idarenin yetkili organınca kamu yararı kararının alınması ve kanunda öngörülen mercilerce onaylanmasıdır. Danıştay 6. Dairesi’nin 17.12.2020 tarihli, E. 2016/3646, K. 2020/13089 sayılı kararında yer alan ilkeye göre, “İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz.”

2. Satın alma usulü (m. 8) — zorunlu ön aşama

İdare, doğrudan adli yargıya başvurmadan önce 2942 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca pazarlıkla satın alma veya trampa yöntemini işletmek zorundadır. Danıştay 6. Dairesi (E. 2004/718, K. 2007/454) bu kuralı, “anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10. maddesine göre işlem yapılacağı” şeklinde özetlemiştir. Malik ile idare arasında anlaşma sağlanırsa süreç adli yargıya taşınmadan, tapuda rızaen ferağ ve tescille sonuçlanır.

3. Bedel tespiti ve tescil davası (m. 10)

Satın alma usulünden sonuç alınamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Danıştay 6. Dairesi ile Anayasa Mahkemesi’nin 17.11.2016 tarihli, B. No: 2014/5729 sayılı kararında sürecin işleyişi şöyle aktarılmıştır: idare, topladığı bilgi ve belgelerle “taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin (…) ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.”

4. Tebligat — sürecin kurucu unsuru

Maliklere yapılacak bildirim, dava ve talep haklarının kullanılabilmesi açısından belirleyicidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.02.2024 tarihli, E. 2022/1091, K. 2024/121 sayılı kararında, “Kanun koyucunun kamulaştırmada özel bir önem gösterdiği tebligatın ne şekilde yapılacağı 13 üncü maddede açıklanmış, prensip itibariyle doğrudan doğruya ve mal sahibinin tespit olunan adresine noter vasıtasıyla tebligat yapılması esası kabul edilmiştir” denilmiş; bu nedenle “hak arama durumunda olan taşınmaz mal sahibi yönünden dava ve talep haklarının kullanılması, idarece yapılacak bildirime bağlanmıştır.” Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 02.07.2025 tarihli, E. 2024/13066, K. 2025/10242 sayılı kararı da “kamulaştırma işlemi, mal sahibi açısından, usulüne uygun yapılan tebligatla başlar” hükmünü teyit etmiştir.

5. Bedelin blokesi ve mülkiyetin intikali

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 31.10.2023 tarihli, E. 2023/33, K. 2023/10089 sayılı kararında, “4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705 inci maddesi gereğince kamulaştırma halinde idare taşınmaz mülkiyetini tescilden önce kazanacağını ve yapılacak tescilin yalnızca bildirici nitelik taşıdığını” ifade etmiştir. Taşınmaz tarım arazisi ise, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 20.03.2024 tarihli, E. 2023/11360, K. 2024/3403 sayılı kararına göre “2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca gelir metodu esas alınarak değer biçilmesi” yoluna gidilir.

Kamulaştırma sürecinde açılabilecek dava türleri

Yargı kararlarına yansıyan başlıca dava türleri, taşınmazın bulunduğu yer, taraf sıfatı ve amaç bakımından birbirinden ayrılır:

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası

Satın alma usulünün sonuçsuz kalması üzerine idare tarafından asliye hukuk mahkemesinde açılan davadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (E. 2023/11360, K. 2024/3403) bu davayı “4650 sayılı Kanun’la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkin” dava olarak tanımlamaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin (B. No: 2014/5729) belirttiği üzere, “Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.” Bilirkişi kurulu, 2942 sayılı Kanun m. 11’deki kriterlere (taşınmazın cinsi, vasfı, yüzölçümü, emsal satışlar, gelir metodu) göre objektif bedeli belirler; mahkemenin tescile ilişkin kararı kesindir, ancak bedele ilişkin kısım için istinaf ve temyiz yolu açıktır. Değerleme yöntemleri, faiz uygulamasındaki güncel Anayasa Mahkemesi tartışması ve dava sürecinin ayrıntıları için kamulaştırma bedeli tespiti ve tescili davası yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası

Taşınmaz maliki tarafından idari yargıda açılır. Danıştay 6. Dairesi’nin (E. 2016/3646, K. 2020/13089) kararında, ilgililerin “tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri” ve “14 üncü maddede belirtilen süre içinde, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır” kuralı hatırlatılmıştır. Danıştay 6. Dairesi’nin diğer bir kararında (E. 2004/718, K. 2007/454) ise kamulaştırma işlemini oluşturan unsurlardan yalnızca birinin veya birkaçının tek başına idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem niteliğinde olmadığı; dava açılabilmesi için işlemin bütün unsurlarıyla birlikte ilgilisine tebliğ edilmiş olması gerektiği vurgulanmıştır.

Maddi hatalara karşı düzeltim davası

Tebligat veya ilan üzerine adli yargıda (asliye hukuk mahkemesinde) açılan, kamulaştırma belgelerindeki malikin kimliği, taşınmazın yüzölçümü veya tapu kaydına ilişkin maddi yanlışlıkların giderilmesini amaçlayan davadır.

Bedel artırım davası (eski mevzuat / geçiş dönemi)

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 06.07.2011 tarihli, E. 2011/6309, K. 2011/8320 sayılı kararında, mülga düzenlemeler altında noter veya ilan bildirimine karşı bedele itiraz niteliğindeki bedel artırım davalarının süresi içinde açılmasının zorunlu olduğu ifade edilmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin (E. 2023/33, K. 2023/10089) incelediği bir olayda da, mülga 6830 sayılı Kanun’un 14. maddesi uyarınca kamulaştırma işlemlerine karşı Danıştay’da veya Asliye Hukuk Mahkemesinde 30 günlük hak düşürücü süre içinde bedel artırım davası açılması gerektiği değerlendirmesine yer verilmiştir.

Taşınmazın maliki tarafından geri alınması (m. 23)

Kamulaştırma yapılmasına rağmen taşınmazın amacına uygun kullanılmaması hâlinde gündeme gelir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2026 tarihli, E. 2025/10106, K. 2026/4450 sayılı kararı bu davayı “2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 23 üncü maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin” dava olarak nitelendirmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 20.05.2024 tarihli, E. 2024/75, K. 2024/6139 sayılı kararına göre, kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmazın kamulaştırma amacına ihtiyaç kalmaması hâlinde bu durum idarece mal sahibi veya mirasçılarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur; duyuru üzerine mal sahibi, kamulaştırma bedelini aldığı günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte 3 ay içinde ödeyerek taşınmazı geri alabilir.

Kamulaştırmasız el atma davaları (fiilî ve hukuki el atma)

İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza el koyması hâlleridir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 18.12.2025 tarihli, E. 2025/4762, K. 2025/17848 sayılı kararında, uzun yıllar programa alınmayan bir imar planının hayata geçirilmemesi nedeniyle davalı idarece “pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği”, bu hâliyle idarenin “kamulaştırmasız el koyma olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerektiği” ve malikin “dava yoluyla kamulaştırmasız el koyma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini, eş deyişle idareden değer karşılığının verilmesini isteyebileceğinin açık olduğu” vurgulanmıştır. Fiilî el atmada ise Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 26.02.2025 tarihli, E. 2024/5865, K. 2025/2617 sayılı kararına göre malik, men-i müdahale davası açabileceği gibi fiilî duruma razı olup dava tarihindeki değer üzerinden bedel talebinde de bulunabilir. Malikin seçimlik hakları, zamanaşımı süreleri ve fiilî/hukuki el atma ayrımı hakkında detaylı bilgi için kamulaştırmasız el atma davası yazımıza bakabilirsiniz.

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 20.03.2025 tarihli, E. 2024/3057, K. 2025/1573 sayılı kararında belirtildiği üzere, kamulaştırmasız el atma vakıalarında idarenin haksız işgali nedeniyle geriye dönük kullanım bedeli talebiyle açılan davadır.

İrtifak hakkı karşılığı ve pilon yeri bedeli davası

Enerji nakil hatları gibi kamulaştırmasız tesis kurulan hâllerde açılır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 22.04.2025 tarihli, E. 2024/9635, K. 2025/6013 sayılı kararı uyuşmazlığı, “kamulaştırmasız el atılmak üzere pilon dikilip enerji nakil hattı geçirilen taşınmazın irtifak hakkı karşılığı ve pilon yeri bedelinin tahsili hususunda” olarak nitelemiştir.

Dava türleri ve süreleri özeti

Dava Türü	Görevli / Yetkili Yargı Yeri	Dava Açma Süresi / Hak Düşürücü Süre
Bedel Tespiti ve Tescil Davası	Asliye Hukuk Mahkemesi (taşınmazın bulunduğu yer)	İdarece satın alma sonuçsuz kalınca açılır; dava 4 ayda bitmezse kanuni faiz işletilir
Kamulaştırma İptal Davası	İdare Mahkemesi	Mahkeme tebligatından (veya ilanından) itibaren 30 gün
Maddi Hata Düzeltim Davası	Asliye Hukuk Mahkemesi	Tebligat veya ilandan itibaren 30 gün
Acele Kamulaştırma İptal Davası	İdari Yargı (Cumhurbaşkanlığı kararıyla yapılanlarda Danıştay)	Bireysel tebligattan itibaren 30 gün; tebligatta süre gösterilmemişse veya öğrenme üzerine 60 gün
Malikin Geri Alma Davası (m. 23)	Asliye Hukuk Mahkemesi	İdarenin duyurusundan itibaren 3 ay; kesinleşmeden itibaren 5 yıl içinde doğmalı, doğduktan sonra 1 yıl içinde kullanılmalı
Kamulaştırmasız Fiilî El Atma (Tazminat/Bedel)	Asliye Hukuk Mahkemesi	El atma sürdükçe zamanaşımı ve hak düşürücü süre işlemez; m. 27 sonrası idare 6 aylık makul sürede dava açmazsa malik dava açabilir
Kamulaştırmasız Hukuki El Atma (İmar Kısıtlılığı)	Asliye Hukuk Mahkemesi	İmar planının uzun yıllar hayata geçirilmemesi hâlinde mülkiyetin bedele çevrilmesi talep edilebilir

Anayasa Mahkemesi’nin 26.05.2021 tarihli, B. No: 2018/27081 sayılı kararında hak düşürücü sürenin niteliği şöyle tanımlanmıştır: “Hak düşürücü süreler, kanunlar ve sözleşme ile belirlenen bir sürenin geçmesiyle sadece dava hakkını değil bizzat hakkın kendisini ortadan kaldıran ve hâkim tarafından resen nazara alınması gereken süreler olup hukuki güvenliğin ve istikrarın sağlanması amacına hizmet etmektedir.” Hukuk Genel Kurulu (E. 2022/1091, K. 2024/121) da benzer şekilde, hak düşürücü sürenin “bu süre içinde kullanılmadığında hakkın varlığını sona erdiren süre” olduğunu belirtmiştir.

Acele kamulaştırma nedir?

2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi, yurt savunması veya olağanüstü durumlarda kıymet takdiri dışındaki formaliteler sonraya bırakılarak taşınmaza ivedilikle el konulmasına imkân tanıyan istisnai bir usuldür. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 02.06.2021 tarihli, E. 2021/938, K. 2021/1135 sayılı ve 15.04.2021 tarihli, E. 2021/524, K. 2021/780 sayılı kararlarına göre, “Acele kamulaştırmaya ilişkin Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete’de yayımlanması ilgililere tebliğ hükmünde olmadığından” ve işlem mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte bireysel bir işlem olduğundan, “otuz gün içinde dava açılacak idarenin gösterilmesi suretiyle ilgiliye tebliğ edilmesi” gerekmektedir. Tebligatta süre ve merci gösterilmemişse, aynı kararlara göre özel dava açma süresi yerine altmış günlük genel dava açma süresi uygulanır ve bu durumda 2577 sayılı Kanun’un 20/A maddesi (ivedi yargılama usulü) uygulanmaz.

El koyma kararından sonra idarenin asıl kamulaştırma (tescil) davasını makul sürede açması gerekir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (E. 2023/11360, K. 2024/3403), el koyma kararından itibaren 6 aylık makul sürede kamulaştırma davasının açılmadığı durumlarda malikin fiilî el atma davası açabileceğini kabul etmiştir. Acele kamulaştırma sürecinin aşamaları, el koyma kararının hukuki niteliği ve Cumhurbaşkanı kararına karşı dava açma süreleri hakkında ayrıntılı bilgi için acele kamulaştırma yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kamulaştırmasız el atmada risk alanları ve süre sınırları

Usulüne uygun kamulaştırma yapılmaksızın fiilen el atılması hâlinde genel kural, dava hakkının zamanaşımına tabi olmamasıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (E. 2024/5865, K. 2025/2617), yerleşik içtihada atıfla, gayrimenkulün bedelinin tahsiline ilişkin bedel davasında zamanaşımının söz konusu olamayacağını ve usulüne uygun kamulaştırma yoksa hak düşürücü sürenin de uygulanmayacağını belirtmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 27.11.2023 tarihli, E. 2023/5932, K. 2023/11697 sayılı kararında, “el atma olgusu devam ettiği sürece tapu malikinin tazminat davası açabileceği” ifade edilmiştir.

Ancak bu istisna sınırsız değildir: usulüne uygun tebligat yapılmış veya kamulaştırma prosedürü işletilmişse, 30 günlük sürenin aşılması davayı engeller (Anayasa Mahkemesi, B. No: 2020/26382; Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 10.11.2021 tarihli, E. 2021/3724, K. 2021/12861). Bu nedenle bir taşınmaza el atılması durumunda, öncelikle idarenin daha önce usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yürütüp yürütmediğinin ve tebligat yapılıp yapılmadığının tespiti, dava stratejisinin belirlenmesinde kritik önem taşır.

İzmir ve Bodrum’dan kamulaştırma davası nasıl takip edilir?

Bedel tespiti ve tescil davaları taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde, iptal davaları ise yine taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesinde görülür. İzmir ve Bodrum’da (Muğla) yer alan tarım arazileri, arsalar veya kamulaştırmasız el atmaya konu taşınmazlarda, hangi mahkemenin görevli ve yetkili olacağı taşınmazın konumuna ve kamulaştırma işleminin türüne göre değişir; büromuz hem idari yargıdaki iptal ve yürütmenin durdurulması süreçlerini hem de adli yargıdaki bedel tespiti, tescil ve kamulaştırmasız el atma davalarını İzmir merkezli olarak takip edebilmektedir.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma bedeli düşük belirlendiyse ne yapmalıyım?

“Bedel az belirlendi” iddiası idari yargıda iptal sebebi değildir; bu itiraz, asliye hukuk mahkemesindeki bedel tespiti ve tescil davasının savunma ve delil konusudur. Buna karşılık “kamulaştırmada kamu yararı yok, usul sakat” iddiası asliye hukukta dinlenmez, idari yargının konusudur.

İdari yargıda iptal davası açtım, adli yargıdaki bedel davası bekler mi?

İdari yargıda açılan iptal davasının ve varsa yürütmenin durdurulması talebinin derhal Asliye Hukuk Mahkemesindeki bedel tespiti davasına bildirilmesi gerekir. İdari yargıdan yürütmenin durdurulması kararı alınması hâlinde, Asliye Hukuk Mahkemesi bedel tespiti davasını bekletici mesele yapmak zorundadır; aksi hâlde tescil hükmü kesinleşip mülkiyet idareye geçebilir.

Kamulaştırmasız el atma davasında zamanaşımı var mı?

Usulüne uygun kamulaştırma yapılmaksızın fiilen el atılan hâllerde, el atma olgusu devam ettiği sürece dava hakkı zamanaşımına tabi değildir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/5865, K. 2025/2617; E. 2023/5932, K. 2023/11697). Ancak idare usulüne uygun tebligat yapmış veya kamulaştırma prosedürünü işletmişse, 30 günlük dava açma süresinin geçmesi sonraki bir kamulaştırmasız el atma davasını engelleyebilir.

Kamulaştırılan taşınmazım kullanılmıyor, geri alabilir miyim?

2942 sayılı Kanun’un 23. maddesi uyarınca, kamulaştırma amacına ihtiyaç kalmaması hâlinde idare bu durumu mal sahibi veya mirasçılarına duyurmak zorundadır. Duyurudan itibaren 3 ay içinde bedel kanuni faiziyle birlikte ödenerek taşınmaz geri alınabilir. Bu hak, kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra kullanılamaz; doğduktan sonra da 1 yıl içinde kullanılmazsa düşer.

⚖️ Hukuki İnceleme: Bu makale İnce & İnce Hukuk Bürosu avukatları tarafından güncel mevzuat ve Yargıtay/Danıştay/Anayasa Mahkemesi içtihatları çerçevesinde incelenerek yayına hazırlanmıştır.