📋 İçindekiler Tablosu
- Yasal Dayanak: 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10, m. 11 ve m. 15/son
- Temel İlke: Taşınmazın bedeli, idarenin belgeleri mahkemeye sunduğu “dava tarihi” esas alınarak; arsalarda emsal karşılaştırması, arazilerde net gelir metoduyla tespit edilir
- Kritik Nokta: Anayasa Mahkemesinin 05.04.2023 tarihli, 2022/83 E., 2023/69 K. sayılı kararıyla “4 ay faizsiz” kuralı iptal edilmiş, ancak Yargıtay’ın büyük çoğunluğu dava tarihinden 4 ay sonrasından faiz işletme uygulamasını sürdürmektedir
- Sonuç: Mahkemenin tescile ilişkin kararı kesindir; taraflar yalnızca bedel yönünden istinaf veya temyize gidebilir
İdare, taşınmazınız için sizinle anlaşamadıysa ve mahkemeye başvurduysa, bedel nasıl belirlenecek ve tescil ne zaman gerçekleşecek? 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası, idarenin mülkiyeti tek taraflı bir tasarrufla kamuya geçirmeden önce taşınmazın gerçek karşılığını peşin olarak ödemesini teminat altına alan, kendine özgü bir tespit ve inşai tescil davasıdır. Bu yazıda değerleme yöntemlerini, faiz uygulamasındaki güncel tartışmayı ve dava sürecinin usuli özelliklerini Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Kamulaştırma Bedeli Tespiti ve Tescili Davası Nedir?
Bu dava, idarenin Kamulaştırma Kanunu m. 8’deki satın alma usulünü tüketmesine (kıymet takdir komisyonu kurup pazarlıkla satın alma yolunu denemesine) rağmen malikle anlaşma sağlanamaması üzerine, idare tarafından taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine açılan; taşınmazın mülkiyetinin idare adına tescilini ve rayiç değerin mahkemece belirlenmesini talep ettiği davadır. İdare, doğrudan bu davayı açamaz; öncesinde anlaşmazlık tutanağını dava dilekçesine eklemek zorundadır. Davanın açılması için idare bakımından kanunda katı bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir.
Taşınmazın Niteliğine Göre Değerleme Yöntemleri
Bilirkişi kurulu, 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesindeki ölçütleri taşınmazın niteliğine göre kıyasen uygulamak zorundadır:
| Taşınmaz / Unsur | Yasal Dayanak | Değerleme Yöntemi |
|---|---|---|
| Arazi | 2942 sayılı Kanun m. 11/1-(f) | Net gelir metodu; İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü resmi verileri ve son 5 yıllık verim ortalaması esas alınarak kapitalizasyon faizi uygulanır |
| Arsa | 2942 sayılı Kanun m. 11/1-(g) | Emsal karşılaştırma yöntemi; dava tarihinden önceki, özel amaçlı olmayan serbest satışlar esas alınır |
| Yapı | 2942 sayılı Kanun m. 11/1-(h) | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının resmi birim fiyatları/yaklaşık maliyet cetvelleri esas alınıp yapının sınıf, grup ve yaşına göre yıpranma payı düşülür |
| Kat mülkiyetine tabi taşınmaz | 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 46/son | Her bağımsız bölümün bedeli, bağlantılı olduğu arsa payı ve eklentileri gözetilerek ayrı ayrı takdir edilir |
Arazilerde sulu veya kuru tarım arazisi vasfına, konuma ve yüzölçümüne göre kapitalizasyon faiz oranı belirlenir; taşınmazın özelliklerine göre objektif değer artışı da uygulanabilir (Yargıtay 5. HD, 09.12.2025, 2025/9417 E., 2025/16686 K.; 18.04.2024, 2023/11618 E., 2024/4557 K.). Taşınmazda pilon yeri veya enerji nakil/boru hattı irtifakı kurulmuşsa, tam mülkiyet bedeline değil, taşınmazın tamamında meydana gelen geometrik ve fiilî değer düşüklüğü oranında irtifak bedeline hükmedilir.
Kamulaştırma Bedeline Faiz Uygulaması ve AYM’nin İptal Kararı
2942 sayılı Kanun’un 10. maddesine 6459 sayılı Kanun ile eklenen kural uyarınca, dava 4 ay içinde sonuçlandırılamazsa gecikilen süre için faiz öngörülmüştür. Yargıtay içtihadında istikrarlı biçimde, “kamulaştırma bedeline 2942 sayılı Kanun’un 10 uncu maddesinin dokuzuncu fıkrası gereğince davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrasından başlamak üzere karar tarihine kadar yasal faiz uygulanması gerekir” ilkesi vurgulanmış ve faizin doğrudan dava tarihinden başlatılması bozma sebebi sayılmıştır (Yargıtay 5. HD, 22.12.2025, 2025/14507 E., 2025/18095 K.; 17.04.2025, 2024/11663 E., 2025/5318 K.).
Ancak Anayasa Mahkemesi, 05.04.2023 tarihli, 2022/83 E., 2023/69 K. sayılı kararı ile bu 9. fıkrayı; ilk 4 ayın tamamen faizsiz bırakılmasının ve yalnızca kanuni faiz uygulanmasının, yüksek enflasyonist ortamda mülkiyet hakkı ve Anayasa’nın 46. maddesindeki “gerçek karşılık” ilkesini ihlal ettiği gerekçesiyle iptal etmiştir. Bu iptal kararı sonrasında Yargıtay içtihadında bir ayrışma ortaya çıkmıştır:
| Yaklaşım | İçerik | Dayanak |
|---|---|---|
| Çoğunluk uygulaması | “Her dava açıldığı tarihteki fiilî ve hukukî duruma göre karara bağlanır” ve “iptal kararları geriye yürümez” ilkeleri gereğince, dava tarihinden 4 ay sonrasından itibaren yasal faiz işletilmeye devam edilmektedir | Yargıtay 5. HD, 13.10.2025, 2025/2260 E., 2025/12732 K.; 03.11.2025, 2025/5163 E., 2025/14016 K. |
| Farklı içtihat | Değerlendirme tarihi dava tarihi olduğundan, faizin başlangıç tarihinin de doğrudan dava tarihi olması gerektiği kabul edilmiştir | Yargıtay 5. HD, 16.10.2025, 2025/2954 E., 2025/12960 K. |
Bu ayrım önemlidir; çünkü kamulaştırmasız el atmaya dayanan tazminat davalarında faiz başlangıcı zaten doğrudan dava tarihidir ve buraya 4 ay eklenmesi yanılgı teşkil eder (Yargıtay 5. HD, 25.06.2019, 2019/3287 E., 2019/12565 K.) — bu da kamulaştırmasız el atma davası ile m. 10 bedel tespiti davası arasındaki önemli bir farktır. Ayrıca mahkeme hükmünde faizin işlemeye başlayacağı kesin takvim gününün açıkça gösterilmesi zorunludur; aksi hâl bozma nedenidir (Yargıtay 5. HD, 03.11.2025, 2025/5163 E., 2025/14016 K.).
Acele Kamulaştırma Sonrası Bedel Mahsubu
Daha önce acele kamulaştırma (m. 27) yoluyla el koyma yapılmışsa, o dosyada belirlenip bankaya bloke edilen bedelin davalı malike fiilen ödenip ödenmediği mahkemece denetlenmelidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre, acele kamulaştırma bedeli malike ödenmişse bu miktar m. 10 davasında belirlenen nihai bedelden mahsup edilir ve yalnızca kalan fark bedele faiz yürütülür; bloke edilen para malike ödenmemişse tespit edilen bedelin tamamına faiz işletilmelidir.
Dava Süreci, Harç ve Vekâlet Ücreti
- Malik açısından idari yargı süresi (m. 14): Asliye Hukuk Mahkemesince çıkarılan meşruhatlı davetiyenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde malik, kamulaştırma işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası; tapu kaydındaki maddi hatalara karşı ise adli yargıda düzeltim davası açabilir.
- Harç ve giderler: 2942 sayılı Kanun’un (7584 sayılı Kanun ile değişik) 29. maddesi gereğince mahkeme heyeti harcırahları, bilirkişi ve muhtar ücretleri ile tapu harçları idarece ödenir. Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında maktu harç ve maktu vekâlet ücreti esastır.
- Davacı idare lehine vekâlet ücreti hükmedilmez: Anayasa Mahkemesi ve AİHM kararları doğrultusunda, davanın mülkiyet tespiti niteliği gereği davacı idare lehine maktu/nispi vekâlet ücretine hükmedilmemesi gerekmektedir (Yargıtay 5. HD, 09.12.2025, 2025/9417 E., 2025/16686 K.).
- Mülkiyet ihtilafı: Taşınmaz üzerinde mülkiyet ihtilafı bulunuyorsa, bedelin hak kaybına yol açmaması için 3’er aylık vadeli hesapta nemalandırılmasına karar verilir (Yargıtay 5. HD, 18.04.2024, 2023/11618 E., 2024/4557 K.).
- Tescil hükmünün kesinliği: Mahkemece verilen tescil kararı kesindir; taraflar bu karara karşı istinaf veya temyize yalnızca bedel yönünden gidebilir. İstinaf/temyiz incelemesi sonucunda bedel düşürülürse aradaki fark idarece malikten geri istenir; ancak geri ödeme yazısının tebliğine kadar geçen süre için malikten faiz alınamaz.
İzmir’de Kamulaştırma Bedeli Davaları
Bedel tespiti ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. İzmir’de arsa, arazi veya yapı niteliğindeki taşınmazlarda emsal araştırmasının ve bilirkişi raporlarının doğru denetlenmesi, hükmedilecek bedeli doğrudan etkilemektedir; büromuz bu süreci İzmir merkezli olarak takip edebilmektedir. Kamulaştırma sürecinin tüm aşamaları için kamulaştırma süreci ve dava türleri rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırma bedeli hangi tarihteki değere göre belirlenir?
2942 sayılı Kanun m. 15/son uyarınca, idarenin dava belgelerini mahkemeye sunduğu “dava tarihi” esas alınır; arsalarda emsal karşılaştırması, arazilerde net gelir metodu uygulanır.
Kamulaştırma bedeline faiz ne zaman işlemeye başlar?
Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, davanın açıldığı tarihten 4 ay sonrasından itibaren karar tarihine kadar yasal faiz işletilir. Ancak Anayasa Mahkemesinin 2023/69 sayılı iptal kararı sonrasında bazı kararlarda faizin doğrudan dava tarihinden başlatılması gerektiği de kabul edilmektedir.
Tescil kararına karşı temyize gidilebilir mi?
Mahkemenin tescile ilişkin kararı kesindir. Taraflar bu karara karşı yalnızca hükmedilen bedel yönünden istinaf veya temyiz yoluna başvurabilir.
Davacı idare, kazandığı davada malikten vekâlet ücreti alabilir mi?
Hayır. Anayasa Mahkemesi ve AİHM kararları doğrultusunda, bu davanın mülkiyet tespiti niteliği gereği davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi gerekmektedir.
Daha önce acele kamulaştırma ile ödenen bedel, bu davada dikkate alınır mı?
Evet. Acele kamulaştırma (m. 27) kapsamında malike ödenmiş bedel, m. 10 davasında belirlenen nihai bedelden mahsup edilir; yalnızca kalan fark bedele faiz işletilir.
Bu makale, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi ve Anayasa Mahkemesi’nin güncel içtihatlarına dayanılarak hazırlanmış genel bilgilendirme içeriğidir; somut bir kamulaştırma bedeli uyuşmazlığında hak kaybı yaşanmaması için mutlaka konusunda uzman bir gayrimenkul avukatına başvurulmalıdır.
⚖️ Hukuki İnceleme: Bu makale İnce & İnce Hukuk Bürosu avukatları tarafından güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelenerek yayına hazırlanmıştır.
İnce & İnce Hukuk Bürosu — İzmir | Tel: +90 533 200 48 35 | E-posta: kadri@ince.av.tr | ince.av.tr