Kamulaştırmasız El Atma Davası Nedir? Şartları, Süreleri ve Yargıtay Kararları

Kamu idaresi, taşınmazınıza kamulaştırma yapmadan yol, tesis veya bina inşa ettiyse hangi davayı açabilirsiniz, bu dava hangi süreye tabidir? Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi bulunmaksızın özel mülkiyete konu bir taşınmaza kamu yararı gerekçesiyle fiilen el konulmuşsa, malik kamulaştırmasız el atma davası açarak ya el atmanın önlenmesini ya da taşınmazın bedelini ve varsa ecrimisili talep edebilir; bu hak, el atma sürdüğü sürece zamanaşımına uğramaz. Bu yazıda kurumun hukuki niteliğini, dava açma sürelerini, yargı yolu ayrımını ve bedel tespitine ilişkin Yargıtay kriterlerini güncel içtihatlarla ele alıyoruz.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, kamu idaresinin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na uygun bir prosedür işletmeksizin veya bu işlemleri tamamlamaksızın, özel mülkiyete konu bir taşınmaza kamu yararı gerekçesiyle fiilen ya da hukuken el koymasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.10.2021 tarihli, 2017/2303 E., 2021/1287 K. sayılı kararında bu durum şöyle tanımlanmıştır:

“Kamulaştırmasız el koyma hâlinde kamu kurumu, Kamulaştırma Kanunu’na uygun hareket etmeden, ferdin malını elinden almış olması sebebiyle kanunsuz bir harekette bulunmaktadır. Bu bakımdan dava, mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davasıdır.”

Kurumun hukuki temeli, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 16.05.1956 tarihli ve 1956/1 E., 1956/6 K. sayılı kararı ile 11.02.1959 tarihli ve 1958/17 E., 1959/15 K. sayılı kararına dayanır. Bu kararlarla, usulüne uygun kamulaştırma yapılmaksızın taşınmazına el konulan malikin iki seçimlik hakkı bulunduğu ve bedel talebinin mülkiyet hakkına dayalı olması nedeniyle Borçlar Kanunu’ndaki kısa haksız fiil zamanaşımına tabi olmadığı kabul edilmiştir.

Malikin Seçimlik Hakları Nelerdir?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre (28.03.2024 t., 2023/11061 E., 2024/3910 K.; 15.06.2023 t., 2022/16837 E., 2023/6389 K. ve diğerleri), 16.05.1956 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına atıfla malikin iki temel hakkı vardır:

• Müdahalenin önlenmesi (el atmanın önlenmesi) ve eski hâle iade (kal) davası açmak: Malik, mülkiyet hakkına dayanarak idarenin taşınmaza yaptığı müdahalenin men’ini isteyebilir.
• Fiilî duruma razı olarak bedel talep etmek: Mülkiyeti idareye devretmek kaydıyla, dava tarihindeki rayiç bedeli ve şartları varsa ecrimisili talep edebilir.

İçtihadı Birleştirme Kararının orijinal metninde bu ilke şöyle ifade edilmiştir: “Usulü dairesinde istimlak muamelesine tevessül edilmeksizin gayrimenkulü yola kalbedilen şahsın, esas itibarıyla gayrimenkulünü yola kalbeden amme hükmi şahsiyeti aleyhine meni müdahale davası açmağa hakkı olduğuna, ancak dilerse bu fiili duruma razı olarak, mülkiyet hakkının amme hükmi şahsiyetine devrine karşılık gayrimenkulünün bedelinin tahsilini de dava edebileceğine ve isteyebileceği bedelin de mülkiyet hakkının devrine razı olduğu tarih olan dava tarihindeki bedel olduğuna.” Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 20.05.2025 tarihli, 2024/9483 E., 2025/7930 K. sayılı ve 24.01.2011 tarihli, 2010/19563 E., 2011/888 K. sayılı kararlarında davanın “kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili ve ecrimisil istemine ilişkin” olarak da ikame edilebileceğini kabul etmiştir.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Ne Zaman Açılır? Zamanaşımı ve Süreler

Dava açma zamanı ve süre sınırları, el atmanın türüne ve tarihine göre farklılık gösterir:

El Atma Türü / Dönemi	Tabi Olduğu Süre Rejimi	Dayanak
Genel kural: fiilî el atma	Zamanaşımı ve hak düşürücü süre işlemez; el atma sürdüğü sürece her zaman açılabilir	YHGK, 21.10.2021, 2017/2303 E., 2021/1287 K.; Yargıtay 5. HD, 13.05.2025, 2024/10863 E., 2025/7471 K.
Acele el koyma sonrası süreç	İdarece 6 aylık makul sürede bedel tespiti davası açılmazsa malik derhal dava açabilir	Yargıtay 5. HD, 24.01.2011, 2010/19563 E., 2011/888 K.; 14.02.2011, 2010/15496 E., 2011/2202 K.
Hukuki el atma	İmar planı onayından itibaren en az 5 yıllık sürenin geçmesi ve kamulaştırma yapılmamış olması gerekir	Yargıtay 5. HD, 18.09.2025, 2025/1667 E., 2025/11601 K.
09.10.1956 öncesi dönem	2 yıllık hak düşürücü süre (12.01.1963’e kadar); bu sürenin geçmesi hâlinde dava reddedilir	YHGK, 01.04.2026, 2025/554 E., 2026/212 K.; Yargıtay 5. HD, 02.07.2025, 2023/11312 E., 2025/10317 K.
Kamulaştırma evrakı tebliğ edilmişse (m. 14)	30 günlük hak düşürücü süre içinde dava açılmalıdır	Yargıtay 5. HD, 10.11.2021, 2021/3724 E., 2021/12861 K.

09.10.1956 öncesi dönem bakımından özel bir yasal istisna da bulunmaktadır: 11.07.2026 tarihli ve 7588 sayılı Kanun’un 8. maddesi ile 2942 sayılı Kanun’a eklenen Geçici 20. madde uyarınca, mülga 6830 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 08.10.1956 tarihine kadar kamulaştırma işlemine dayanmaksızın fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılmakta; 12.01.1963 tarihinden sonra açılan davalarda bedel dâhil ileri sürülen talepler kanun gereği kabul edilmemektedir.

Fiilî El Atma mı, Hukuki El Atma mı? Yargı Yolu Ayrımı

Görevli yargı kolunun belirlenmesi, taşınmaza fiziksel bir müdahalenin bulunup bulunmadığına bağlıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 21.09.2023 tarihli, 2023/522 E., 2023/7616 K. sayılı kararında, fen raporuna göre fiilen el atılmadığı ve taşınmazın imar sınırı dışında olduğu tespit edildiğinden davanın reddi gerektiği belirtilmiştir. Buna karşın Dairenin 28.03.2023 tarihli, 2022/16558 E., 2023/3061 K. sayılı kararında, taşınmaza ilkokul ve müştemilatının yapılmış olması ve davacının tasarruf imkânının bulunmaması nedeniyle fiilî el atmanın gerçekleştiği kabul edilmiştir.

Fiziksel müdahale bulunmadığı, yalnızca imar planı tahsisi ve idarenin pasif kalması söz konusu olduğu hâllerde ise “hukuki el atma” gündeme gelir. Bu kavram, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.12.2010 tarihli, 2010/5-662 E., 2010/651 K. sayılı kararıyla, AİHM içtihatları doğrultusunda kamulaştırmasız el atma kapsamına dahil edilmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 18.09.2025 tarihli, 2025/1667 E., 2025/11601 K. sayılı kararına göre hukuki el atmadan söz edebilmek için:

• Taşınmazın imar planıyla kamusal kullanıma ayrılmış olması,
• Taşınmaz üzerinde özel kullanımın ve yapılaşmanın imar planı gereği hiçbir şekilde mümkün olmaması,
• İmar planının onayından itibaren en az beş yıllık süre geçmiş olması,
• Taşınmazın bu sürede kamulaştırılmamış olması

şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir. Uyuşmazlık Mahkemesi’nin yerleşik kararları ve 2942 sayılı Kanun’a eklenen hükümler uyarınca net bir ayrıma gidilmiştir: taşınmaza fiilen bir tesis, yol veya bina yapılmak suretiyle el atılmışsa uyuşmazlık haksız fiil niteliğinde olup Adli Yargı (Asliye Hukuk Mahkemesi) görevlidir; taşınmaza fiilen el atılmamış, yalnızca imar planı tahsisi ve idarenin pasif kalması nedeniyle mülkiyet hakkı kısıtlanmışsa dava idari işlem ve eylemlerden kaynaklanan bir tam yargı davası niteliğinde olup İdari Yargı görevlidir.

Bedelin Tespitinde Yargıtay’ın Dikkat Ettiği Esaslar

Yargıtay içtihatlarında genel ilke, “Her dava açıldığı tarihteki fiilî ve hukukî duruma göre karara bağlanır” kuralı gereğince bedelin dava tarihindeki değere göre tespit edilmesidir (Yargıtay 5. HD, 08.09.2025, 2024/13790 E., 2025/11152 K.). Taşınmazın niteliğine göre uygulanan yöntem değişir:

Taşınmaz Niteliği	Değerleme Yöntemi
Arsa	2942 sayılı Kanun m. 11/1-(g) uyarınca emsal karşılaştırması; taşınmazın konum, nitelik ve vergi beyanları itibarıyla kıyaslama yapılır
Arazi	Net gelir metodu; İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü resmi verilerine göre kapitalizasyon faizi uygulanır

Emsalin dava tarihinden önceki, gerçek kişiler arasında yapılmış ve özel amaç taşımayan bir satışa dayanması aranır (Yargıtay 5. HD, 17.12.2025, 2025/6544 E., 2025/17615 K.). Ecrimisil taleplerinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun genel zamanaşımı hükümleri uygulanır ve dava tarihinden geriye doğru azami 5 yıllık ecrimisil istenebilir.

Usuli Hususlar: Vekâlet Ücreti, Harç ve Davadan Vazgeçme

• Vekâlet ücreti ve harç türü: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 13.05.2024 tarihli, 2024/2 E., 2024/5818 K. sayılı kararında, hukuki el atmaya dayalı tazminat uyuşmazlığında nispi değil maktu vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiği; 1983 sonrası fiilî el atma dosyalarında ise Ek Madde 4’ün uygulama alanı bulmadığından nispi harç alınmasının yerinde olduğu belirtilmiştir (Yargıtay 5. HD, 03.11.2025, 2025/4143 E., 2025/13987 K.).
• Davanın geri alınması ile feragat ayrımı: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 20.05.2025 tarihli, 2024/9483 E., 2025/7930 K. sayılı kararına göre, davacının vazgeçme beyanının davanın geri alınması mı yoksa feragat mi olduğu titizlikle belirlenmeli; geri alma niteliğinde ise HMK m. 123 uyarınca davalının açık rızası aranmalıdır.
• Kamu kurumları arasındaki uyuşmazlıklar: Uyuşmazlığın kamu tüzel kişileri arasında çıkması hâlinde, 3533 sayılı Kanun’un 1. ve 4. maddeleri gereğince hakeme sıfatıyla çözüm aranması gerektiği kabul edilmektedir (Yargıtay 5. HD, 20.06.2023, 2023/2988 E., 2023/6530 K.).

Kamulaştırmasız el atmanın idarenin acele kamulaştırma sonrası tescil davasını geciktirmesinden doğduğu durumlarda süreç, acele kamulaştırma usulüyle iç içe geçebilir. Malikin bedel talebi kabul edildikten sonra taşınmazın idare adına tescili ise kamulaştırma bedeli tespiti ve tescili davasındaki ilkelere göre gerçekleştirilir. Kamulaştırma sürecinin tüm aşamaları ve dava türleri hakkında genel bir bakış için kamulaştırma süreci ve dava türleri rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İzmir ve Bodrum’da Kamulaştırmasız El Atma Davası

Kamulaştırmasız el atma davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde (HMK m. 12 kesin yetki kuralı) görülür. İzmir’de belediye, karayolları veya diğer kamu idarelerinin taşınmaza fiilen ya da imar planı yoluyla el attığı olaylarda, fen bilirkişisi raporu ve emsal araştırmasının doğru yapılması, davanın sonucunu doğrudan etkilemektedir. Bodrum (Muğla) gibi turizm ve yazlık bölgelerinde ise imar planı kısıtlamaları veya altyapı çalışmaları nedeniyle taşınmaza fiilen ya da hukuken el atılması da sık karşılaşılan bir durumdur; büromuz bu tür davaları hem İzmir hem Bodrum’da takip edebilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırmasız el atma davasında zamanaşımı var mı?

Hayır, kural olarak yoktur. Fiilî el atma sürdüğü sürece malik veya mirasçıları her zaman dava açabilir; zamanaşımı ve hak düşürücü süre işlemez (Yargıtay 5. HD, 13.05.2025, 2024/10863 E., 2025/7471 K.).

Kamulaştırmasız el atma davasında hangi mahkeme görevlidir?

Fiilî el atma hâlinde görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yalnızca imar planı kısıtlılığından kaynaklanan hukuki el atmada, fiziksel müdahale yoksa görevli yargı kolu İdari Yargıdır.

Malik, el atılan taşınmazını geri alabilir mi?

Evet. Malik, mülkiyet hakkına dayanarak idarenin müdahalesinin önlenmesini (men-i müdahale) ve taşınmazın eski hâle getirilmesini (kal) talep edebilir. Alternatif olarak fiilî duruma razı olup dava tarihindeki bedeli talep etmeyi de seçebilir.

Bedel davasında hangi tarihteki değer esas alınır?

Dava tarihindeki nitelik ve piyasa rayici esas alınır; el atma tarihindeki değerin enflasyonla güncellenmesi değil, doğrudan dava tarihindeki rayiç bedel esas alınmaktadır.

Ecrimisil kaç yıl geriye doğru talep edilebilir?

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle geçmişe dönük ecrimisil taleplerinde 5 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir; dava tarihinden geriye doğru azami 5 yıllık ecrimisil istenebilir.

Bu makale, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 5. Hukuk Dairesi’nin güncel içtihatlarına dayanılarak hazırlanmış genel bilgilendirme içeriğidir; somut bir kamulaştırmasız el atma uyuşmazlığında hak kaybı yaşanmaması için mutlaka konusunda uzman bir gayrimenkul avukatına başvurulmalıdır.

⚖️ Hukuki İnceleme: Bu makale İnce & İnce Hukuk Bürosu avukatları tarafından güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelenerek yayına hazırlanmıştır.

İnce & İnce Hukuk Bürosu — İzmir | Tel: +90 533 200 48 35 | E-posta: kadri@ince.av.tr | ince.av.tr