📋 İçindekiler Tablosu
- Yasal Dayanak: 3194 sayılı İmar Kanunu m. 42
- Kritik Süre: Cezanın tebliğinden itibaren 1 ay içinde aykırılık giderilirse ilave para cezası tahsil edilmez
- Görevli Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesi
- Temel İlke: Temel ceza; yapı inşaat alanı, yapı sınıfı ve grubu üzerinden hesaplanır. Bu kriterler hatalıysa, artırımlarla birlikte cezanın tamamı iptal edilir.
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı imalat tespit edildiğinde belediye encümeni 3194 sayılı İmar Kanunu m. 42 uyarınca idari para cezası keser. Uygulamada bu cezalar yüz binlerce, kimi zaman milyon lirayı aşan tutarlara ulaşmaktadır. Ancak Danıştay içtihatları, cezanın hesaplanmasında ve muhatabının belirlenmesinde idareye sıkı usuli sınırlar getirmiştir. Bu sınırlara uyulmaması, cezanın kısmen değil bütünüyle iptalini gerektirebilmektedir.
İmar para cezası neye göre hesaplanır?
Temel para cezasının hesaplanmasında iki kriter esastır: yapı inşaat alanı ile yapı sınıfı ve grubu. Bu belirleme yapılmadan veya hatalı yapılarak kesilen ceza hukuka aykırıdır.
Danıştay 6. Dairesi’nin 27.05.2025 tarihli, E. 2022/6651 ve K. 2025/3039 sayılı ile 14.04.2025 tarihli, E. 2022/6431 ve K. 2025/1950 sayılı kararlarında; temel para cezasının hesaplanmasında yapı inşaat alanı ile yapı sınıfı ve grubunun temel kriterler olarak öngörüldüğü, temel para cezasının bu kriterlere aykırı olarak hesaplandığının tespit edilmesi hâlinde, aykırılığı tespit edilen para cezası miktarına (c) bendinde öngörülen artırım oranları uygulanarak belirlenen toplam para cezasının tamamının iptal edilmesi gerektiği içtihat edilmiştir.
Bu, savunma bakımından belirleyici bir noktadır: temel hesapta hata varsa, üzerine eklenen artırımların tek tek tartışılmasına gerek kalmaksızın ceza bütünüyle sakatlanır.
Ceza hangi hâllerde artırılır?
3194 sayılı Kanun m. 42/2-(c) bendi, belirli durumlarda temel cezaya artırım öngörür. Sit alanındaki taşınmazlar bakımından iki artırım özellikle tartışma konusudur.
Özel imar rejimi nedeniyle %50 artırım
Danıştay 6. Dairesi’nin 24.02.2025 tarihli, E. 2023/5612 ve K. 2025/903 sayılı kararında; özel imar rejimine tabi alanların, ekonomik, kültürel, doğal ve benzeri özellikleri sebebiyle ve kamu yararı nedeniyle İmar Kanunundan farklı bir şekilde veya tamamlayıcı ve koruyucu nitelikteki imar usul ve esaslarının özel bir kanunla düzenlendiği yerleri ifade ettiği açıklanmış; 2863 sayılı Kanun kapsamındaki yerlerin bu alana girdiği belirtilmiştir.
Danıştay 6. Dairesi’nin 17.11.2022 tarihli, E. 2020/8810 ve K. 2022/9890 sayılı kararında da, yapının özel kanunlarla belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda bulunması hâlinde cezanın %50 oranında artırılacağı hükmünün tatbik edildiği belirtilmiştir.
Yapılaşma yasağı nedeniyle artırım — sınırı vardır
Danıştay 6. Dairesi’nin 14.04.2025 tarihli, E. 2022/6431 ve K. 2025/1950 sayılı kararında; m. 42/2-(c)/6 alt bendinin, ilgili taşınmazın bulunduğu alanda yapılaşmanın tümüyle yasaklanması durumunda (1. derece askerî yasak bölge, 1. derece arkeolojik veya doğal sit alanları vb.) uygulanabileceği açıkça ifade edilmiştir.
Aynı kararda, 3. derece doğal sit alanının tamamen yapılaşmaya yasak olmadığı, bu alanda yapılaşmanın kısıtlamalara, özel izin ve usullere tabi olduğu tespit edilmiştir. Dolayısıyla tamamen yapılaşma yasağı bulunmayan sit alanlarında bu artırım uygulanamaz.
Bodrum ve Muğla çevresindeki taşınmazların önemli bölümü 3. derece doğal sit statüsündedir. Bu nedenle kesilen cezalarda sit derecesinin doğru tespit edilip edilmediği, itiraz aşamasında öncelikle incelenmesi gereken hususlardandır.
| Artırım sebebi | Uygulanma şartı | Dayanak içtihat |
|---|---|---|
| Özel imar rejimi (%50) | Taşınmazın 2863 sayılı Kanun kapsamında olması | Danıştay 6. D., E. 2023/5612, K. 2025/903 |
| Yapılaşma yasağı | Alanda yapılaşmanın tümüyle yasak olması (1. derece sit vb.) | Danıştay 6. D., E. 2022/6431, K. 2025/1950 |
| 3. derece doğal sit | Yapılaşma yasağı artırımı uygulanamaz | Danıştay 6. D., E. 2022/6431, K. 2025/1950 |
Ceza malike mi, imalatı yapana mı kesilir?
İdari para cezaları, Anayasa’nın 38. maddesindeki ceza sorumluluğunun şahsiliği ilkesine tabidir. Sırf taşınmaz maliki olmak, ruhsatsız imalatın da sahibi sayılmayı gerektirmez.
Hatay 1. İdare Mahkemesi’nin 20.06.2023 tarihli, E. 2022/1327 ve K. 2023/334 sayılı kararında; cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca m. 42’ye göre verilecek para cezasının ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan ya da yaptıran kişiye kesilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Kararda, taşınmaz maliki olmasına rağmen yapıyı kiracının yaptığı durumlarda mülk sahibine ceza kesilemeyeceği belirtilmiş; aykırılıkların taşınmazın kiralanmasından sonra yapıldığı ve davacının ruhsatsız yapıdan encümen kararının kendisine tebliğ edilmesi üzerine haberdar olduğunun anlaşıldığı, yeterli araştırma yapılmadan 1.683.411,00 TL para cezası verilmesine ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı hüküm altına alınmıştır.
Danıştay 6. Dairesi’nin 24.03.2022 tarihli, E. 2019/12958 ve K. 2022/3638 sayılı kararında ise “ceza sorumluluğu şahsidir” ilkesi gereğince birden fazla hissedar varsa para cezasının hisseler oranında saptanması gerektiği, bu belirleme yapılmadan kesilen cezaların hukuka aykırı olduğu belirtilmiştir.
Bu iki karar, miras yoluyla intikal etmiş paylı taşınmazlarda ve kiraya verilmiş yazlıklarda sıkça karşılaşılan durumları doğrudan ilgilendirmektedir.
Ceza, tutanağa dayanmıyorsa ne olur?
Para cezası, kendisinden önce düzenlenen yapı tatil tutanağına dayanır. Tutanak yasal standartları taşımıyorsa ceza da ayakta kalmaz.
Danıştay 6. Dairesi’nin 08.02.2022 tarihli, E. 2021/1722 ve K. 2022/1214 sayılı ile 27.05.2025 tarihli, E. 2022/6651 ve K. 2025/3039 sayılı kararlarında; yıkım ve para cezası yaptırımlarının uygulanabilmesinin, ihtilaf konusu imalatın ilgili fen elemanlarınca açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde saptanarak usulüne uygun bir tutanağa bağlanmasıyla mümkün olduğu kuralı getirilmiştir. Aynı kararlarda, tutanakta aykırılıkların ölçüleriyle birlikte somut ve ayrıntılı olarak belirtilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Danıştay 6. Dairesi’nin 07.10.2025 tarihli, E. 2023/3690 ve K. 2025/4698 sayılı kararında; encümen kararının dayanağı olan yapı tatil tutanağında somut ve ayrıntılı tespitlere yer verilmediği, yapı sahibinin nasıl bir aykırılık yaptığının net biçimde ortaya konulmadığı, bu nedenle yasal şartları taşımayan ve ceza hesaplanmasına elverişli olmayan tutanağa dayalı işlemde hukuka uygunluk bulunmadığı ifade edilmiştir.
Aykırılığı giderirsem ceza düşer mi?
Danıştay 6. Dairesi’nin 24.02.2025 tarihli, E. 2023/5612 ve K. 2025/903 sayılı kararına göre, m. 42’nin ilgili bendi gereğince, bu fıkraya göre verilen idari para cezasının ilgilisine tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılığın giderilmesi ve yapının mevzuata uygun hâle getirilmesi hâlinde, bu bent uyarınca ilave edilen para cezası tahsil edilmez.
Ayrıca m. 42/3 uyarınca ceza verilebilmesi bir aylık süre tanınması ön koşuluna bağlıdır. Danıştay 6. Dairesi’nin 17.11.2022 tarihli, E. 2020/8810 ve K. 2022/9890 sayılı kararında; bu ön koşulun yerine getirilmediği anlaşıldığından encümen kararının 2.000 TL para cezası verilmesine ilişkin kısmında da hukuka uygunluk bulunmadığı vurgulanmıştır.
İtiraz nasıl ve nereye yapılır?
Belediye encümeninin para cezası kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren süresi içinde taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması istemli iptal davası açılır. Muğla ve Bodrum’daki taşınmazlar bakımından Muğla İdare Mahkemesi, İzmir’deki taşınmazlar bakımından İzmir İdare Mahkemesi görevlidir.
Dava dilekçesinde ileri sürülebilecek başlıca iptal sebepleri:
- Yapı tatil tutanağında imalatın ölçüleriyle somut olarak tespit edilmemiş olması,
- Yapı inşaat alanı, yapı sınıfı veya grubunun hatalı belirlenmesi,
- Sit derecesinin yanlış değerlendirilerek yapılaşma yasağı artırımının uygulanması,
- İmalatı fiilen yapmayan malike ceza kesilmesi,
- Paylı mülkiyette hisse oranı gözetilmeksizin tam ceza kesilmesi,
- m. 42/3 için zorunlu olan bir aylık sürenin tanınmamış olması.
Sıkça Sorulan Sorular
Yapıyı kiracım yaptı, ceza bana kesildi. Ne yapabilirim?
Hatay 1. İdare Mahkemesi’nin E. 2022/1327, K. 2023/334 sayılı kararında, cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca yapıyı fiilen yapan ya da yaptıran kişiye ceza kesilmesi gerektiği; yapıyı kiracının yaptığı durumlarda mülk sahibine ceza kesilemeyeceği belirtilmiştir. Kiralama tarihi ve imalatın yapıldığı dönem belgelendirilerek iptal davası açılabilir.
Taşınmaz 3. derece doğal sit alanında, ceza %80 artırımla kesildi. Doğru mu?
Danıştay 6. Dairesi’nin E. 2022/6431, K. 2025/1950 sayılı kararında, yapılaşma yasağına ilişkin artırımın ancak alanda yapılaşmanın tümüyle yasaklanması hâlinde uygulanabileceği; 3. derece doğal sit alanının tamamen yapılaşmaya yasak olmadığı tespit edilmiştir. Bu artırımın uygulanması hukuka aykırılık teşkil edebilir.
Temel ceza hatalı hesaplanmışsa cezanın tamamı mı iptal edilir?
Danıştay 6. Dairesi’nin E. 2022/6651, K. 2025/3039 sayılı kararında; temel para cezasının yapı inşaat alanı ile yapı sınıfı ve grubu kriterlerine aykırı hesaplandığının tespiti hâlinde, artırım oranları uygulanarak belirlenen toplam para cezasının tamamının iptal edilmesi gerektiği içtihat edilmiştir.
⚖️ Hukuki İnceleme: Bu makale İnce & İnce Hukuk Bürosu avukatları tarafından güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde incelenerek yayına hazırlanmıştır.
Av. Tarık Erdur
Avukat · İnce & İnce Hukuk Bürosu
Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu. Stajını İnce & İnce Hukuk Bürosu'nda tamamlamış, 2022'den bu yana göç ve iltica hukuku, kamulaştırma, kat mülkiyeti ve miras hukuku alanlarında çalışmaktadır.
Geri bildirim: İskânlı Yapıya Ruhsatsız İlave Oda: Sit Alanı Rehberi
Yorumlar kapalı.