2026 Kira Artış Oranı Ne Kadar? Yasal Sınır ve Hesaplama

Kira sözleşmelerinde uygulanabilecek artış oranının yasal bir üst sınırı bulunuyor ve bu sınır her ay Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı verilerle güncelleniyor. Bu yazıda kira artış oranının hangi kurala göre belirlendiği, güncel oranın ne olduğu ve nasıl hesaplandığı açıklanmaktadır.

Kira artış oranının yasal dayanağı nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin artırılmasında uygulanacak üst sınırı düzenliyor. Madde metni şöyle:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Kanun metninden anlaşılacağı üzere, taraflar kira sözleşmesinde daha düşük bir artış oranı kararlaştırabilir; ancak TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının üzerinde bir artış geçerli kabul edilmiyor. Sözleşmede hiç artış oranı belirlenmemişse veya kira bedeli hakkında uyuşmazlık çıkarsa, bu oran yine üst sınır olarak uygulanıyor.

Güncel kira artış oranı ne kadar?

TÜİK, her ayın başında bir önceki aya ait Tüketici Fiyat Endeksi verilerini açıklıyor ve kira artış oranı bu açıklamadaki “on iki aylık ortalamalara göre değişim” rakamına göre belirleniyor. TÜİK’in 3 Eylül 2026 tarihinde açıkladığı Ağustos 2026 dönemi verilerine göre:

Gösterge	Oran
TÜFE aylık değişim (Ağustos 2026)	%1,84
TÜFE yıllık değişim (Ağustos 2026)	%31,51
TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim (kira artışında esas alınan oran)	%31,79

Bu oran, Eylül 2026 içinde yenilenecek kira sözleşmeleri için geçerli olan yasal üst sınırdır. Kira sözleşmesi hangi ay yenileniyorsa, o aydan bir önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalama oranı esas alınır; dolayısıyla her ay geçerli oran değişebilir.

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Hesaplama, mevcut kira bedelinin güncel orana göre çarpılmasıyla yapılıyor. Örneğin aylık 20.000 TL kira ödeyen bir kiracı için Eylül 2026 döneminde uygulanabilecek azami artış şu şekilde hesaplanıyor:

20.000 TL × 1,3179 = 26.358 TL

Bu örnekte 26.358 TL, ev sahibinin talep edebileceği en fazla tutarı gösteriyor; taraflar bundan daha düşük bir artışta da anlaşabiliyor. Kira sözleşmesinde bu oranın üzerinde bir artış öngörülmüş olsa dahi, TBK m. 344 emredici nitelikte olduğundan, kira bedeli yasal üst sınırı aşamıyor.

Konut ve işyeri kiraları arasında fark var mı?

TBK m. 344, hem konut olarak kullanılan taşınmazlar hem de çatılı işyeri kiraları için aynı şekilde uygulanıyor. Yani bir mesken kirası ile bir dükkân veya ofis kirası için farklı bir üst sınır bulunmuyor; ikisinde de aynı TÜFE on iki aylık ortalama oranı esas alınıyor.

Geçici %25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. 11 Haziran 2022 tarihinde konut kiralarına özgü olarak getirilen ve kira artışını %25 ile sınırlayan geçici düzenleme, öngörülen süre sonunda 1 Temmuz 2024 itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. 2026 itibarıyla konut ve işyeri kiralarında geçerli olan tek yasal üst sınır, yukarıda açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. İnternette hâlâ dolaşan “%25 sınırı” bilgisi güncel değildir.

Ev sahibi bu oranın üzerinde artış isterse ne olur?

Ev sahibinin, yasal üst sınırın üzerinde bir artış talep etmesi kiracıyı bağlamıyor. Kiracı, TBK m. 344’te öngörülen orana kadar olan kısmı ödemekle yükümlü; bunun üzerindeki talebi kabul etmek zorunda değil. Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması ve uzlaşma sağlanamaması halinde, kira bedelinin tespiti için dava açılması gündeme gelebiliyor. Bu dava türü, artış oranına ilişkin uyuşmazlıklarda başvurulan başlıca hukuki yoldur.

İzmir ve Bodrum’da kira artışı uyuşmazlıkları

Kira bedeli tespiti ve artış oranı uyuşmazlıkları, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüyor. Bodrum (Muğla) gibi yazlık ve turizm bölgesi taşınmazlarında kira sözleşmeleri genellikle sezonluk veya yıllık olarak yenilendiğinden, TÜFE on iki aylık ortalamasının doğru ay için hesaplanması özellikle önem taşıyor; aynı husus İzmir’deki konut ve işyeri kiraları için de geçerli. Büromuz kira artışı ve bedel tespiti uyuşmazlıklarını hem İzmir hem Bodrum’da takip edebilmektedir.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artış oranı her ay mı değişiyor?

Evet. Kira artış oranı, TÜİK’in her ay açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalama verisine göre belirleniyor; bu nedenle kira sözleşmenizin yenilendiği aya göre uygulanacak oran değişebiliyor. Güncel oranı öğrenmek için sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalama verisine bakmanız gerekiyor.

2026’da kira artışında hâlâ %25 sınırı var mı?

Hayır. Konut kiralarına özgü geçici %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. 2026 itibarıyla geçerli olan tek yasal üst sınır, TBK m. 344’te düzenlenen TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.

Ev sahibi yasal sınırın üzerinde artış yaparsa kiracı ne yapmalı?

Kiracı, TBK m. 344’te belirlenen oranı aşan kısmı ödemek zorunda değildir. Taraflar arasında anlaşmazlık sürerse, kira bedelinin tespiti için dava yoluna başvurulabilir.

⚖️ Hukuki İnceleme: Bu makale İnce & İnce Hukuk Bürosu avukatları tarafından güncel mevzuat ve TÜİK verileri çerçevesinde incelenerek yayına hazırlanmıştır ve aylık olarak güncellenmektedir.